Wissenswertes

IMMOBILIEN-SACHVERSTÄNDIGER

OLIVER BURKERT

 

Bewertungsmethoden

 

Definition Verkehrswerte

 

Der Verkehrswert von Immobilien wird in §194 Baugesetzbuch definiert.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt , auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei ausschließlich objektive Maßstäbe angewendet werden. Weder der Käufer noch der Verkäufer stehen hierbei unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen.

Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse bestimmt, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen. Lage, Ausstattung und Zustand sind genauso zu berücksichtigen, wie die zum Zeitpunkt der Ermittlung vorhandene Situation von Angebot und Nachfrage für diese Immobilie.

Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist vom zu bewertende Objekt abhängig. Die Entscheidung liegt hierbei in der Verwendung und der Nutzung des Objektes.

 

Das Vergleichswertverfahren

 

Grundsätzlich ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Voraussetzung dafür ist, dass viele vergleichbare Objekte im vergleichbaren Zeitraum vorliegen und verkauft wurden. Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert anhand von Immobilien, die kürzlich veräußert wurden und mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sind. Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen und zum Vergleich herangezogen werden können, desto genauer ist das Ergebnis.

Diese Methode scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräußert wurden.

Daher werden für verschieden genutzte Objekte unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts angewendet.

 

Das Sachwertverfahren

 

Bei selbst genutzten Objekten, in der Regel Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, wird häufig das Sachwertverfahren angewendet. Hierbei werden Grundstück und Gebäude mit dem Wiederbeschaffungskosten bzw. Herstellungskosten bewertet. Der Sachwert des Gebäudes und der Außenanlagen wird aus Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer des Objektes ermittelt. Diese Werte können aus Tabellen für die Bruttogeschossfläche und die Normalherstellungskosten entnommen werden.

Die Grundstücksbewertung (ohne Ober- oder Unterirdischer Bebauung) erfolgt mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder über den Bodenrichtwert der Gemeinde und wird zum Sachwert des Gebäudes hinzugerechnet.

 

Das Ertragswertverfahren

 

Für Objekte, die als Kapitalanlage auf Rendite (regelmäßige Mieteinnahmen) ausgelegt sind, wie z.B Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Bürogebäude bietet es sich an, den Verkehrswert über das Ertragswertverfahren (oder Barwertverfahren) zu ermitteln. Der Wert bemisst sich hierbei an den abgezinsten zukünftigen Mieteinnahmen, von denen die Kosten für Betrieb und Instandhaltung abgezogen werden.

Da die Nutzbarkeit von Gebäuden endlich ist, gilt es zu ermitteln, wie lange das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist. Nur Theoretisch ist unter der Voraussetzung einer ständigen Sanierung und Modernisierung, eine unendliche Nutzungsdauer möglich.

Praktisch ist die Nutzungsdauer begrenzt und wird je nach Objekt festgelegt. Daraus ergibt sich die verbleibende Zeit der Mieteinnahmen und Renditemöglichkeiten.

Der Wert des Bodens ist bei einer längeren Nutzungsdauer weniger zu beachten.