Einheitswert

Einheits-/Grundbesitzwertermittlung Ihres Eigentums!

Macht es das Finanzamt richtig?

 

Der Einheitswert, auch Grundbesitzwert genannt, ist ein vom Finanzamt errechneter Wert, der zur Berechnung verschiedener Steuern herangezogen wird. Insbesondere bei der Ermittlung der Grundsteuer ist dieser Wert wichtig. Aber auch bei der Wertbestimmung von Gebäuden für die Versicherungen wird dieser Wert herangezogen.

 

Für Grundbesitz wird in Deutschland von der zuständigen Gemeinde Grundsteuer erhoben. Die Basis für die Höhe der Grundsteuer bildet der Einheitswert, für dessen Ermittlung das jeweilige Finanzamt zuständig ist. Dieser Wert wird dem Eigentümer in einem Einheitswertbescheid mitgeteilt, wobei er für mehrere Jahre gilt.

 

Der Einheitswert wird für jedes neue Haus ermittelt und wird bei baulichen Veränderungen angepasst..

 

Bis vor wenigen Jahren war er auch noch Grundlage zur Feststellung von Erbschafts-, Vermögens- oder Gewerbekapitalsteuern. Einen speziellen Onlinerechner, mit dem Sie den Wert für Ihr Haus ermitteln könnten, gibt es nicht.

 

 

Einheitswert vom Haus - Ermittlungsgrundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG)

 

  • Der Begriff Einheitswert wird durch das Bewertungsgesetz definiert. Er bildet die Grundlage für die Bewertungen. Bestimmt wird der Einheitswert durch den Preis, der für bebaute oder unbebaute Grundstücke bei einem Verkauf erzielt werden kann. Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen als für Preis beeinflussende Umstände keine Rolle. Lediglich objektive Kriterien dürfen berücksichtigt.

 

  • Der Einheitswert deckt sich nicht mit dem aktuellen Verkehrswert des Hauses. Denn dieser wird durch eine andere Verfahrensweise bei der Wertermittlung (Vergleichswertverfahren) und mithilfe eines Bewertungsstichtages festgestellt.

 

  • Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt errechnet und festgesetzt. Als Grundlage dient dabei ein Fragebogen, den ein Eigentümer mit bestimmten Angaben einzureichen hat.

 

  • Dies geschieht in der Regel beim Kauf von Grundstücken oder der Änderung der Eigentumsverhältnisse und bei baulichen Veränderungen.

 

  • Wenn Sie ein Haus neu errichten oder sonstige größere Veränderungen vornehmen, wird das Finanzamt zur Berechnung des Einheitswertes des bebauten Grundstücks einige Unterlagen anfordern.

 

  • Sie erhalten ein entsprechendes Formular mit dem Namen "Grundstücksbeschreibung". Dieses ist von Ihnen auszufüllen und mit weiteren Unterlagen wie Lageplan, Bauzeichnungen und Wohn- bzw. Nutzflächenberechnungen beim Finanzamt einzureichen.

 

 

Berechnung durch das Finanzamt

 

Die Berechnung des Einheitswertes durch das Finanzamt erfolgt mithilfe spezieller Bewertungsverfahren.

 

  • Unbebaute sowie baureife Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert (angenommener Preis bei Veräußerung) zu bewerten.

 

  • Bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke) werden mittels Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet. 

 

  • Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen zusammengerechnet. Wenn bei einem Immobilientyp der Grundstücksertrag (beispielsweise Mieteinnahmen) maßgeblich ist, dann erfolgt die Bewertung zum Ertragswert.

 

Tipp: Im Zweifelsfall sollten Sie sich für das Sachwertverfahren entscheiden. Erzielen Sie mit der Immobilie nur geringe Erträge, sollten Sie dem Ertragswertverfahren den Vorrang geben. Zumindest können Sie anhand beider Werte eine Entscheidung optimieren.

 

Einheitswertberechnung Schritt für Schritt

 

Jeder Bürger dieses Landes hat die Verpflichtung, Steuern und Abgaben zu zahlen. Für die Berechnung der Steuern ist das Finanzamt zuständig. Oftmals werden dort Güter bewertet, damit ein gerechter Steuersatz ermittelt werden kann. Mit einer einfachen Anleitung können Sie den Einheitswert ganz einfach individuell berechnen.

 

Es gibt zwei Verfahren zur Einheitswertermittlung.

 

Einheitswertberechnung

 

  • Sind Sie Eigentümer eines Hauses, so müssen Sie in Deutschland jährlich Grundsteuer zahlen. Aber wie bewertet das Finanzamt den Wert des Hauses und Ihres Grundstücks, welche Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind? Zuständig für die Berechnung ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

     

  • Das Finanzamt unterscheidet zwei Verfahren der Ermittlung des Einheitswertes, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

     

    Ertragswertverfahren

     

  • Der Wert des Grundstücks wird anhand des Vielfachen der Jahresmiete ermittelt. Der Wert des Vielfachen bestimmt sich aus der Grösse der Wohn- und Nutzfläche, Bauart und Baujahr, der baulichen Ausstattung und Förderungsart.

 

  • Der Grundstückswert wird dann ermittelt aus Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen.

 

Sachwertverfahren bei der Einheitswertberechnung

 

  • Beim Sachwertverfahren bei der Einheitswertberechnung werden folgende Werte wie der Bodenwert (der Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre), der Wert der Außenanlagen und der Gebäudewert (durchschnittliche Herstellungskosten je Fläche) berücksichtigt.

     

  • Für die Ermittlung des Einheitswertes wird Ihnen das Finanzamt ein Formular schicken, das Sie gewissenhaft und wahrheitsgemäß ausfüllen sollten. Es handelt sich um das Formular BG 30 (Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke) des Bundesministeriums für Finanzen. Auf Grundlage Ihrer Angaben und der ermittelten Werte wird der Einheitswert berechnet.

 

  • Die Berechnung des Einheitswertes ist in ganz Deutschland ein einheitlicher Vorgang und wird im Bewertungsgesetz geregelt. Im Bewertungsgesetz stehen gesetzliche Vorschriften zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie zur Bewertung von Gebäuden.

 

  • Es enthält die Vorgaben für das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren, aber auch die dazugehörigen Sondervorschriften.

     

  • Wundern Sie sich nicht über die Höhe des Einheitswertes, er hat nichts mit dem Marktwert oder dem Kaufpreis Ihres Hauses zutun. Der Einheitswert ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, aber auch für die Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie für die Grunderwerbsteuer.

 

  • Die Berechnung des Einheitswertes erfolgt einmalig beim Neubau oder beim Kauf des Eigentums.

     

  • Wohl dem, der sein Eigentum nicht selber nutzt, sondern es vermietet hat, denn er kann die Steuer, die sich aus dem Einheitswert ergibt, an seine Mieter als Nebenkosten weitergeben. Ob Firma oder Privatperson, das Finanzamt ermittelt für alle den Einheitswert nach den gleichen zwei Verfahren.